横浜市で不動産の売却の収益について考えている方へ

query_builder 2022/01/23
仲介売却

今回は横浜市不動産の売却を考えている方に向けて、
実際に売却した際に発生する費用について紹介していきます。
 
不動産を売却したら当然収益は得られますが、
丸ごと懐に入ってくる訳ではありません。
色々な費用がかかってくるものです。
税金の控除などもあるので、知っておくだけで
大きく収入が変わってきますから、是非ご覧下さい。
 
主な売却にかかる費用としては
 
(1)仲介手数料
(2)印紙税(売買契約書に課税)
(3)登記費用(抵当権抹消などの費用、司法書士報酬)
(4)その他必要に応じて支払う費用(測量費、解体費、廃棄物処分費など)
 
 
などがあります。
これだけ見ても、こんなにあるのか、と驚かれる方も多いかと思います。
一つずつ説明していきます。
 
(1)仲介手数料
 
仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
購入者を探してきてくれたり、書類の手続きなどをしてくれたりした成功報酬と言えます。
仲介手数料の上限は決められており、売買価格に応じて決めております。
支払いに関しては、契約を結んだときではなく、売却が成立したときに払います。
一般的には、買主と売買契約を結んだときに半額を、物件を引渡したときに残りの半額を支払います。
 
 
(2)印紙税(売買契約書に課税)
 
印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことです。
不動産を売却すると、色々な書類を用意する必要があります。
その書類の一つに売主と買主で交わす不動産売買契約書があります。
その契約書に印紙を貼って納税する必要があります。
売買契約書に貼る印紙の金額は、契約書の記載金額、つまり物件の売買価格によって決められています。
税額は2022年3月31日まで軽減措置が実施されており、売買価格が1000万円超5000万円以下の場合は1万円、 5000万円超1億円以下の場合は3万円です。
 
(3)登記費用
 
不動産を売却するときには所有権を買主に移転する「所有権移転登記」が必要になります。
簡単に言えば、土地の名義変更と言えるでしょう。
この手続きを代行してやってくれるのが司法書士です。
代行ですから、自分で登記の手続きをすることも可能です。
ただ作業が煩雑であったり手間もかかりますから素直にお願いするのが良いでしょう。
もっとも、不動産業者にはほとんどの場合で提携の司法書士がいますので、ご自身で行ったり、 司法書士を探すことはあまりないかと思われます。
 
司法書士に依頼した際の登記費用は、買主が負担します。
売主が負担するのは、売却物件に住宅ローンが残っていた場合の「抵当権抹消登記」などの費用です。
抵当権とは住宅ローン等でお金を銀行等が貸すときに、家や土地等の不動産を借金の担保として確保するための 権利のことを言います。
売却する際にはこの権利を抹消しなくてはなりません。この手続きも司法書士が行ます。
金額はケースバイケースですが、税額も含めて2万~3万円程度が一般的と言われております。
そこまで高額ではないかと思いますので、やはり依頼することをお勧めします。
 
(4)その他必要に応じて支払う費用
 
1. ハウスクリーニング費用
売却したい物件をなるべくきれいにしておくことで、買い手が見つかりやすくなるケースは多いです。
特に横浜においては物件数も多いですのでなるべく他の物件と差別化を図りたい所です。
綺麗にしておくだけで大幅な値下げ交渉を受けにくくなるという効果もあります。
クリーニングする場所としては、浴室と洗面台、トイレ、キッチンなどの女性が特に気にする水回りと レンジフード、床、壁紙などが挙げられます。
これらは内見時に購入検討者がよく見る場所で、ここがきれいだと不動産全体の印象も上がってきます。
そのため、自分で掃除するのも良いですが、プロに徹底的に掃除してもらうのも手です。
クリーニング費用は家の広さや状態、掃除する場所の数などによりますが、3万円~10万円くらいが相場です。
 
2. 測量費用
測量は自分のもっている土地の「境界」と「面積」を明らかにするために行います。
同じ不動産であっても、「境界があること」と「面積が正確であること」によって 売却できる価格が変わってきます。
当然のことですが、全てが明確なものは高く売却できる傾向にあります。
・境界標が全てあること。
・お隣さんとの境界確認書があること。
・登記簿に記載されて面積と実際に測量した面積が同じこと
この3点セットが揃っている物件は、100点です。
 
あなたが不動産を買おうとした場合、境界が無かったりしたら、
「お隣さんと仲が悪いのかな」や「変な方がお住まいなのかな」と 悪い疑いをかけてしまうことはありませんか?
購入者に悪い印象を与えてしまうと、値引き要素になることはもちろんのこと 売却自体に大変時間を要してしまいます。
 
またよくある話として、古い測量技術で測られた面積は、正確でない場合もあります。
登記されている面積は、登記当時の測量機器で計った面積面積ですので、 今の測量機械で計ってみますと誤差があることが多いです(誤差がない場合はほとんど無いくらいです)
買い手の気持ちとしては、「買った面積が少なかったら損してしまう。嫌だな。」と思われることがほとんどですので、やはり売却しずらくなってしまいます。
また、 登記簿の面積との相違などによる売買契約・引き渡し後のトラブル防止にもなりますので、 一度正確に測量することは大切です。
 
では、どこに測量をお願いしたら良いのでしょうか。
土地の測量技術をもった専門職は、「測量士」と「土地家屋調査士」の二つがあります。
二者の違いとして、測量士は測量と図面作製はできますが、登記業務はできません。
同じような測量技術をもち、登記業務を行うことができる専門職が、土地家屋調査士です。
ですから、不動産売却の際には、登記を目的とした測量と境界確定、調査は土地家屋調査士に依頼しましょう。
測量の費用は、市や国の立ち合いが必要かどうかによって変わりますが、30万円~と土地の大きさや境界数によって 差があります。
境界等が不明ということは、「不動産に不明点が多い」ということになります。
「測量費高いなあ」と思われる方が多くいらっしゃるのがほとんどですが、 不動産の値引き交渉と言いますと、一声「100万円の値引き」というケースが多いので、 きちんと測量したほうが安上がりになるケースが多いです。
 
馴染みがないと思いますので、不動産屋さんに相談するのも一つです。
 
3. 解体費用
 
横浜は人気エリアですが、空き家の問題だったり築年数の古い家屋は多々あります。
特に一戸建ての売却では、解体して更地にして売るほうが高く売れるケースがあります。
建物の解体費用は建物の構造によって変わり、1坪あたり、木造住宅で3~4万円、 鉄骨住宅で4~5万円、RC住宅で5~6万円くらいが目安です。
1坪あたりの解体費用と建物の床面積を掛け算することで総費用の概算を出すことが出来るでしょう。
ただし、古い建物である場合と鉄骨・RC建物の場合は、アスベスト処分に過分に費用が掛かるため、注意が必要です。
 
まとめ
 
以上のように、売却は、売却収入を得られる一歩、必ず諸費用は発生してしまうものです。
費用の中には自分で行えるものもありますが、中々難しい場合もあります。
そもそも、不動産の売却をすること自体が初めての方もいらっしゃると思いますので分からないことだらけです。
ヤマダ不動産新山下店では、不動産売却の仲介は勿論、諸費用に関するご相談も承っております。
少しでもかかる費用を抑えること、費用の支払いを先送りすることで、売却益を多く手にすることが出来ます。
まずは、ヤマダ不動産新山下店までご相談下さい。

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