横浜で離婚時の財産分与について

query_builder 2022/04/17
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皆さんこんにちは。

本日は、離婚にかかわる不動産のお話をさせて頂きたいと思います。
突然ですが、離婚が一年で多い月は3月です。2番目が4月であることを知ってましたか?
厚生労働省の人口動態統計では、2016年の離婚の届出件数によると(少し古い数字ですが、、、)
最も離婚の多かった月は3月で、年間に占める割合はで11.2%であったとのことです。
理由としては、夫婦関係や人生を心機一転したいと思う方が多いからでしょうか。
今回の記事では、横浜市で離婚を検討している、離婚をしてしまった方に向けにの財産分与について説明していきます。
横浜市の婚姻届は16,100件で、離婚届は5,383件です。
世間日本では結婚した30%のカップルが別々の道をたどるようですが、横浜でも当てはまるようです。
ちなみに横浜市内だと鶴見区が1番多いようです。
離婚をしてしまった場合、せっかく購入した不動産は不動産はどうしたらいいのでしょうか。

・離婚に伴う「財産分与」とは?

やむを得ず夫婦が離婚することになった時、多くの手続きが発生します。
そのうちの1つが、「財産分与」です。
「財産分与」とは、夫婦が婚姻関係を結んでいた間に築いた財産を、離婚するときに分け合うことをいいます。
夫婦の間に共有の財産がある限り、離婚するときには必ず行わなければならない手続きです。
「どこまでの財産が分けることができる対象になるの?」
「夫婦間で分け合う割合はどのくらい?」など、気になるポイントはいろいろありますが、なかでも「夫婦が一緒に住んでいた家」と「残っている住宅ローン」については、どうしていけばいいのか全く見当が付かない人の方が多いのではないでしょうか。
そこで今回は、財産分与における住まいと住宅ローンの扱いについて、分かりやすくご紹介します。

・財産分与の種類

財産分与には、次の3種類があります。
1. 清算的財産分与
一般的に「財産分与」という場合は、この清算的財産分与を指します。
婚姻中に夫婦が築いた財産のことで、例えば、家や土地・自動車・預貯金、有価証券・生命保険・教育保険・家財道具・貴金属・絵画・骨董品などがあります。
これ以外にも夫婦の資産内容によって種類は様々あります。
それぞれの貢献の度合いに応じて分配する方法です。
2. 扶養的財産分与
離婚後の配偶者が、「収入が少ない」「専業主婦(夫)である」といった事情から生活に苦しむと見込まれる場合、相手を扶養するために行う財産分与です。
具体的には、生活費として決まったお金を一定期間支払うことを、夫婦間で取り決めます。
3. 慰謝料的財産分与
不倫やDVなどの離婚原因を作った側が、慰謝料の意味を含めて行う財産分与です。
本来、財産分与と慰謝料は別個のものですが、これらを区別せずにまとめて相手へ渡すという意味で、このように呼ばれます。


・財産分与の対象となるもの
夫婦が結婚している間に築いた財産は、どちらの名義であっても「共有財産」と呼ばれ、全て分与の対象になります。
具体的には、お金(現金、預金)、生命保険(積立型)、株券、不動産、年金などのほか、場合によっては退職金も含まれます。
また、ローンや借金といった「マイナスの財産」も分与の対象になりますが、どちらかが個人的に作った借金は共有財産に含まれませんので、肩代わりをするようなことはありません。


・財産分与の対象にならないもの
共有財産以外の、相手や自分だけが所有している財産は「特有財産」と呼ばれ、分与の対象にはなりません。
例えば、独身時代の貯金、嫁入り道具として持参した家財、どちらかの親から相続した遺産、別居後に築いた財産などがこれにあたります。


・分与の割合
財産分与の割合は、原則的には2分の1とされています。
しかし、実際には家庭ごとの事情が考慮され、協議によってどちらかが多く受け取る場合もあるので、夫婦間での話し合いが必要となる所です。


・財産分与にかかる税金
離婚する際の財産分与には、基本的に税金がかかりません。
金銭で分ければ所得税の対象にはならないのですが、不動産や株式など、価値が増減する資産の場合にはかかることがあります。
以上が、基本的な財産分与の話になります。

以降から、住まいやローンの具体的な分与の方法についてご紹介していきましょう。


・家やマンションを財産分与するには?
家やマンションといった住まいを財産分与するにあたり、最初に確認したいのは「その住まいが分与の対象に含まれるか」という点です。
この点を確認しないと、分与がそもそもできないからです。
確認事項は、
・夫婦共同で購入したもの
・結婚している間に購入したもの
基本的には、上記2点のいずれかに当てはまる住まいが分与の対象になります。
「どちらかの親から相続した」
「どちらかの独身時代の貯金で購入した」
などの住まいは分与の対象になりません。
夫婦で協力して築いた資産が対象となるということです。
ただ、判断が難しい場合は弁護士に相談しましょう。


住まいが分与の対象に含まれることが確認できたら、次はどのように財産分与するかを決めていきます。
具体的な方法は、次の2つです。  

(1)売却して現金化する
家やマンションを売却して現金に変え、それを分け合う方法です。
現金で分け合うのでわかりやすいのが特徴です。
住まいを現金化するには、まず住まいの査定をしてもらいます。
手始めに一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社から無料査定を受けましょう。
その後実際に不動産会社にも見積もりの依頼をしましょう。
必ず見積もり額には差がありますので、信頼できる会社を見つけることが重要です。
ここでポイントですが、安い査定金額を提示してくる不動産業者には注意が必要なのはもちろんのこと、高い査定金額を提示してくる不動産業者も同じくらい注意が必要であるということです。
算出した物件の査定価格と残債の関係性から現金化までの道筋を決めます。
査定額と残債の関係性は大きく2つあります。
1. アンダーローンの状態
住まいの査定額が残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、そのまま売却して現金化するのが最も簡単といえるでしょう。アンダーローンであれば、売却したお金で

ローンを返済し残ったお金を夫婦平等に分け合うことができます。
ただし、住まいに買い手が付くまで、不動産売却が済むまでは財産分与が終わらないという点には注意が必要です。
2. オーバーローンの状態
オーバーローンとは、住まいの査定額が残債を下回る状態のことです。
その場合は、
「家を売却して残債は自己資金で清算する」
「任意売却によって家を売る」
などといった方法で、住まいを現金化することができます。
任意売却とは、債権者の同意のもとに、ローンの残債があるなかで不動産を売却する売却方法のことです。
通常、不動産の買い取りをしてもらうには抵当権が付いていると難しいために、不動産の売却額をローンの残債に充てます。
不動産を売却してもローンの残債が完済しない場合は、貯金を充てたり、借り換えをしたりなどして、お金を工面して不動産を売却し、現金化します。
任意売却は、債権者である金融機関にとっては当初の予定通りにローンを完済しない「金融事故」となるリスクがあります。
任意売却の現金化は慎重に検討しましょう。

(2)住まいを片方に譲り、もう片方は現金を受け取る住まいを売却せず、片方がそのまま住み、住まないほうには現金を渡すという方法があります。この場合は、まず、固定資産税の納税通知書を確認し、不動産鑑定士に依頼するなどして、住まいの価値を調べます。
そして、算出された評価額の半分を片方が現金で受け取り、もう片方は住まいを引き取るという方法です。

例えば、子どもの通学の事情で引越しを避けたい場合は、この方法を取ればそのまま同じ所で生活を続けることができます。ここで問題は住宅ローンがそのまま残ることです。
次は、この残ったローンをどうするのかについて見ていきましょう。
・どちらかが住み続ける場合、住宅ローンはどうなる?
どちらかが住み続ける場合のローンの処理については、
「ローン債務者はどちらか」
「住まいに残るのはどちらか」
といったご家庭の事情によりシチュエーションによって、対応方法が変わります。
ここでは、一般的に多いパターンを3つご紹介しましょう。
1. 債務者が夫で、夫が住み続ける場合
離婚時にローンの名義人となっている夫が、持ち家に住みながらそのまま支払いを続けるという、最もシンプルなパターンです。
ただし、妻がローンの連帯保証人になっている場合、夫のローン返済が滞ると妻に支払い命令が下ってしまう場合があります。
このような事態を避けるには、連帯保証人の変更手続きをしましょう。
2. 債務者が夫で、妻が住み続ける場合
離婚後も妻が住まいに残り、夫が住宅ローンを支払い続けるというパターンです。
離婚後に妻が住まいを確保しにくい、妻が子どもを引き取るなどの場合に、この方法が取られることがあります。
妻にとっては有利に見える方法ですが、夫のローン返済が滞ると金融機関が差押の申し出をする状態になります。
すると、住まいが競売にかけられ、立ち退きを迫られる恐れがあるので注意が必要です。
返済が滞った場合に備えるには、公正証書を作成しておくとよいでしょう。
離婚公正証書を作成する手続としては、事前に必要な書類を揃えておく必要があります。
全国にある公証役場で作成することができますので、事前の準備が必要となります。
3. 夫婦共同でローンを借りている場合
ペアローンなど夫婦でローンを支払っている住まいからどちらかが出て行くと、契約違反になってしまいます。
そこで、「共有名義になっているローンを、家に残るほう1人の単独名義に変更したい」と望む夫婦は多いでしょう。
ところが、ローン返済中の名義変更は、原則として認められないことになっています。
審査を通して決めた契約内容に対して、条件が変わってしまう為です。
そのため、単独名義に変更したい場合は、金融機関で行えます。
相談のうえ、ローンの借り換えを検討するとよいでしょう。
・住まいを同意なく売却されそうになったら?
金の切れ目が縁の切れ目、なんて言われておりますが、財産についても夫婦間で泥沼の話し合いになることもあります。
お互いが冷静かつ誠実に話し合えることが理想です。
ですが、離婚する夫婦の場合はそれがうまくいかないこともよくあります。
例えば、共有財産であるマンションや家を同意なく売却されてしまいそうになったら、どうすればよいのでしょうか?
もしも相手がそのようなことをしそうな場合は、「審判前の保全処分」という手続きを家庭裁判所に申し立てることができます。   
この保全処分が執行されると、不動産の登記上に記録されます。
すると「これは係争中の物件なので、購入を避けたほうがよい」ということが不動産業者や買主に分かるようになるため、買手がつかなくなります。
ただし、保全処分のためには担保金が必要になる場合があるほか、まだ離婚が成立していない場合には手続きを利用することができないので注意が必要です。
・財産分与の話し合いは早めに行おう
ここまでご紹介してきた通り、離婚した際に伴う住まいや住宅ローンの処理には、複雑で難しい問題があります。
離婚という大きな決断には、ただでさえエネルギーを消費することですが、財産について夫婦間トラブルにならないためには、
離婚前のタイミングで夫婦でよく話し合い、住まいの権利やローン返済についての取り決めを公的な形で残しておくことが大切です。
また注意点としては、財産分与には期限があります。
先延ばしにしたり、なかなか決めることが出来ないこともあるかと思います。
離婚後2年を過ぎると請求の申し立てができなくなってしまいます。

タイムリミットが迫ってから慌てて決断して後悔しないよう、住まいの現状だけでも早めに把握しておくとよいでしょう。
まずは、住まいの時価を調べ、住宅ローンの名義と残額を確認します。
こうしたデータが揃うと売却すべきか、住み続けるかの判断がしやすくなります。
ヤマダ不動産新山下店では、横浜に根差した地元の不動産です。
横浜市内を知り尽くしているのはもちろん、豊富な売却実績がございます。

離婚後の財産分与には期限がございますので、よりスピード間を持って、また少しでも高く売りたいことでしょう。

是非、離婚時にはヤマダ不動産新山下店までお越しくださいね。

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