少しでも不動産を高く売却したい方へ

query_builder 2022/04/24
ブログ


皆さんこんにちは。ヤマダ不動産新山下店です。
本日は、「諸事情で所有の不動産を売りに出しているんだけど、なかなか成約に至らない」
と悩んでる方に向けて、コラムを書かせて頂いております。
売れない不動産には理由があるのです。
売りに出してる不動産が売れない現状を変えたい方、是非記事をお読みください。
 
 
目次
1.空き家売却の流れ
2.3カ月で譲渡できない空き家は問題あり!?
3.売れない・売れにくい物件の条件とは
まとめ
 
 
本題に入る前に、売却中の不動産が空き家が売れない理由はいくつかあります。
基本的には、売却活動をしているのは不動産会社なので不動産会社屋が悪いということになりますが、「それが理由の全て」と言う訳ではありません。
物件自体に魅力がないから売れないということはもちろんですが、売り出す価格や販売方法などにも原因があるかもしれません。
そこで改めて、不動産がどのような流れで売れていくのかをおさらいしましょう。
売却活動は査定から引渡しまでが一連の流れですが、この査定からつまずいてしまうと
なかなか売れない事態に陥ってしまいます。
このような事態を避けるためにも、しっかり流れを掴んでポイントをおさえましよう。
 
1.空き家売却の流れ
①価格査定
まずは、お持ちの物件がいくらなのかを確認する為に査定を不動産会社に依頼します。
査定金額は依頼した不動産会社によってバラツキがあります。
売却に関わる不動産会社には、自社で買い取って再販する会社と、仲介して成約になった際に仲介手数料を受領する会社の2種類があります。
(再販と仲介の両方を担ってくれる会社もあります)
再販する不動産会社の場合は、買い取ろうとする不動産をそのまま横流しするわけではなく、
リフォームなどをしてキレイにしてから市場に出すため、リフォーム費や手間がかかる分、
通常の仲介により売却する価格よりも安値で売却することになります。
「安く売ることになる」と聞くと損ばかりが印象ついてしまいますが、どんな不動産であっても買い取ってもらえることと、即売却可能であることがほとんどですので、売却に時間がかかって資金化に時間がかかってしまう心配はありません。
でも、時間に余裕があり、少しでも高く売却したい人は、買取再販型の不動産会社ではなく、
仲介を行う不動産会社に依頼することをおすすめします。
 
 
②売り出し価格の決定
不動産会社さんが出してくれた査定額をもとに、売却開始価格を決めていきます。
の売却希望額と実勢価格を照らし合わせて決定します。
実勢価格とは、査定額と思って頂いて結構です。
実勢価格とは不動産における時価のことで、実際に取引ができるであろう金額のことです。
不動産を評価する際は、公示地価、路線価、固定資産税評価額などを用いて算出することが一般的ですが、
地域によっては路線価と実勢価格に乖離が発生することがあります。
ここの判断は各不動産会社の腕の見せ所でもあります。
 
③媒介契約
売却開始価格を決定できると、売却を開始することができます。
売却開始にあたって必要となるのが、不動産会社との媒介契約です。
媒介契約とは、売却活動を一緒に行っていく不動産会社との間で締結する契約です。
契約内容は、不動産会社が行う業務の内容や、成約時の報酬額について記載します。
媒介契約には3つ種類があり、一般媒介契約と、専任媒介契約、専属専任媒介契約です。
3つの違いは、売主が売却活動できる選択肢。
一般媒介契約の場合、売主は複数の不動産会社と媒介契約を締結できます。
一方で、専任媒介契約と、専属専任媒介契約は頼んだ一社にしか依頼することができません。
 

 
④ 内覧対応
売却に向けて不動産会社が募集を開始すると購入検討希望者から内覧を求められます。
内覧とは購入検討者が物件を検討する際に現地を確認し判断することで、ここでの印象が非常に重要になります。
既に退去済みの物件を売却に出している場合は、できる限り内装を綺麗にしておくことで印象を良くするべきです。
ですのでハウスクリーニング業者にきちんと清掃を依頼するのがベストです。
初期投資を抑えたいと思われる方もいらっしゃるかと思いますが、ハウスクリーニングをしていなかったために、「ハウスクリーニング費用」と称して大幅値引きを要求されることが往々にしてありますので、「損して得取れ」ではありませんが、惜しまないで検討する価値はあると言えるでしょう。
 
⑤ 売買契約
購入検討者が購入を決断すると売買契約を結ぶことになります。
購入決定後は購入者から「買付証明書」とよばれる購入の意思表示が記載されている書類を交付されます。
そこに購入に向けての諸条件が記載されています。
確認し売主が納得したら今度は売主が「売渡承諾書」という書類を発行し購入者に渡します。
通常、不動産会社が書類を作成し買主に交付します。
このように購入・売却の調整ができたところで、晴れて売買契約締結となります。
 
⑥ 引き渡し
残代金の受取と物件の引渡し、所有権移転の登記を行います。
この一連の手続きを不動産業界では決済といいます。売買契約から決済までは通常1ヶ月程度かかると言われています。
1ヶ月もかかる理由としては、買主が不動産の購入にあたって住宅ローンを利用するケースが多いことにあります。
現金取引の場合は、ここまで時間がかかることはありません。
買主は売買契約締結後、住宅ローンの申込等融資手続きをしますが、融資承認までに時間を要します。
一方、売主側は、不動産に抵当権が設定されている場合は抵当権抹消手続きを行う必要があります。
その手続きにも2~3週間時間がかかるので契約から決済までは期間を設けることが一般的です。
 
ここまでが、売却活動である査定から決済の一連の流れです。
各プロセスに重要な点がありますので、頼れる不動産会社に相談するのが1番です。
 
 
2.3カ月で譲渡できない不動産は問題あり?!
一般的に不動産の売却は、査定から売却契約締結まで、1ヶ月から3ヶ月程度の期間がかかると言われております。
物件の査定から購入検討者の募集などに時間がかかります。
1組目の内覧者で購入が決定するということは、稀少な物件であってもなかなかありません。
基本的には数組~数十組の購入検討者の内覧があって、売却にたどり着きます。
売却にまで至る期間は物件もそうですが、地域差も関係してきます。
横浜の一等地であれば比較的容易に売れることもありますが、おおよそ3ヶ月以内と言われております。
そんな横浜において、3か月以上も不動産が売れないのであれば、なにかしら問題があると言えるでしょう。
不動産の売却は3ヶ月が山場といわれています。
したがって物件を売り出してから3ヶ月経過してるのに売れていない場合は何か問題がある可能性があり見直す必要があります。
というのも希望者は常に良い条件の物件を探しています。
にも関わらず、問い合わせや内覧希望が少ないのは、売り出し中の物件に問題があるからです。
 
3.売れない・売れにくい物件の条件とは
3か月も経って売れない物件をお持ちの場合、なにが悪いのでしょうか。
見直すべきポイントとしては、それまでの営業結果を検証する所から始めましょう。
そもそも問い合わせや内覧の希望が少ない場合、考えられるのは価格が相場と合っていないケースです。
不動産は実勢価格で取引されるものです。現在売りに出している金額は実勢価格と比較してどうなのかを見極める必要があります。
もしも実勢価格と比較して高いのであれば、購入検討者の購入候補にすら入らず、内覧の問い合わせは少なくなるでしょう。
このケースを回避する為には、価格が相場と見合っているかを確認する必要があります。
媒介する不動産会社は、一般的に査定金額を高く見積もる傾向があります。
なぜならば、複数の不動産会社が物件査定をした際に「うちの方が他社よりも高く売れます」というアピールをしないと
売主に選んでもらえないからです。
そのため実勢価格とは乖離があることを知りながら、相場より少し高い金額で設定をするケースがあります。
問い合わせも内覧も入らない場合は、そもそもの条件面に問題がある可能性が高いので不動産会社へ早めに相談し条件変更する必要があります。
問い合わせや内覧の希望があるのにも関わらず、売却出来ない場合、物件自体に問題がある可能性があります。
内覧希望者はあらかじめ価格などの大体の条件を知った上で見学しますので、金額面で見送る判断はし難いでしょう。
むしろ、物件内覧時の印象が悪かったので成約に至らなかったという可能性が高いです。
考えられる理由としては、現地に行ってみないとわからないことが原因の可能があります。
想像以上に汚かったり、騒音、日当たりなどの問題です。
売主としてできることは、内覧同行した不動産会社に成約にならなかった理由を聞き出し、改善できる点は改善することです。
 
そして最後に考えられるのが不動産会社に問題があるケースです。
現在、14万社以上ある不動産屋から最適な会社を見つけるのは至難の業です。
また企業毎に強みや得意な領域は異なります。
横浜で空き家を売却するには横浜の土地に詳しく実績のある不動産屋に頼むが1番です。
 
ちなみに、売却金額にこだわらず、直ぐにでも売りたいと考えている方には買取をおすすめします。
不動産会社に仲介ではなく買取を依頼することで購入までのスピードを早めることができます。
買取であれば、買主を見つける作業や交渉などもないため、査定から決済まで早ければ3週間以内に完了する場合もあります。
最短で売却したい人には最も適している方法です。
デメリットとしては買取業者に依頼すると仲介で売却するよりも安い価格での売却になることです。
なぜなら買取業者は買い取った後にリフォーム等をして市場で売却するので、その経費分安くなってしまうということです。
 
4まとめ
少しでも高く売るならやはり信頼のおける不動産会社屋による仲介での売却を模索する必要があります。
ヤマダ不動産新山下店では、横浜に慣れしたんだ代表を筆頭に実績を積んだスタッフが査定から決済までをサポート致します。
横浜で生まれ育ち、横浜の不動産業界での長年経験を積んでいるからこそ分かる売却方法があります。
ご所有の不動産を少しでも好条件で売りたい方やなかなか売れずに悩んでる方は、是非、ヤマダ不動産新山下店までお越し下さい。
 

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