今や、30%にもなる離婚率。
 
横浜市は、全国的に見ても離婚率は低いのですが
残念ながら、訪れる時には訪れてしまうものです。。。
ちなみに、横浜市の中でトップの離婚率は
「中区」だそうです。
 
離婚する際に頭を悩ませることが多いのは、持ち家の財産分与だと言われています。
家は夫婦で一緒に買う「買い物」の中でも、一位二位を争う金額の高さです。
夫婦で貯めた貯金とも違い価値の算定は難しい上に、財産として土地建物を半分にすることもできません。
そのため、持ち家が財産分与対象になると、夫婦間でトラブルがよりエスカレートし泥沼になることがあります。
本記事では、このようなトラブルを事前に防ぐ為の不動産の財産分与について解説していきます。
 
 
【目次】　　
① 不動産の名義人の確認
②所有する不動産の価値の算定
③オーバーローンの場合
④アンダーローンの場合
⑤まとめ
以降から順を追って流れを説明していきます。
 
 
①不動産の名義人の確認
 
まず財産分与をする前に確認しておくべきことは、不動産の権利関係を明らかにすることです。
現在、住宅ローンを夫婦の共有名義にすると住宅ローン控除が増える場合があったり
持分登記をしておくと、どちらかがお亡くなりになった際の相続税対策にもなるなどの恩恵がある為、 ご夫婦の名義とすることは少なくありません。
②所有する不動産価値の算定
 
不動産の名義が確認できたところで、 次は購入した不動産の価値の算定をしましょう。
離婚後における不動産の財産分与は、持ってる不動産の価値によって異なってきます。
そこで、持ってる不動産がいくらの値がつくのかを調べましょう。
 
財産分与の対象となる不動産とは、「不動産の市場価格－不動産ローン残債務」で計算できます。
不動産の市場価格は不動産会社に見積もりを依頼すれば無料で教えてくれます。
ただ見積もりについては不動産会社によって異なってくるケースがほとんどです。
なのでできれば地元の相場や地域性の詳しい不動産業者に見積もりをもらうようにしましょう。
不動産ローンの残債のある方は、借入先の金融機関に問い合わせれば、残高明細を教えてくれます。
③オーバーローンの場合
 
「不動産の市場価格－不動産ローン残債」で出た金額がマイナスの時は、オーバーローンと言います。
オーバーローンの場合は、売却利益をすべて返済に充たとしても、住宅ローンの完済には至りません。
そのため、残りのローンは別途、現金支払い必要があります。
 
④アンダーローンの場合
 
一方で、「不動産の市場価格－不動産ローンの残債務」で出た金額がプラスの時はアンダーローンといいます。
一般的にはこのプラスのお金を財産分与の対象にします。
アンダーローンの売却の仕方は二種類あり、「買取」と「仲介」という2つの方法があります。
買取は不動産会社が先ず家を買って、不動産会社が購入者を探してきます。
買取はその場で不動産会社が購入してくれるので、非常に現金化までの流れが早いです。
ただし、通常の仲介の売却金額に比べて安くなることもあります。
一方で、仲介は買取よりも高値での売却が期待できます。
ただし、購入者が見つからないと売ることは出来ませんので、時間がかかることもあります。
お持ちの不動産によって変わってくる為、不動産会社に相談するのが賢明です。
 
アンダーローンの場合はお互いにお金も入る為、スムーズに進むケースが多いですが、 オーバーローンの場合、そもそも不動産を売ること自体難しいですし、仮に売れたとしても家も失うし残債も残る為、 夫婦間の調整がとても困難である場合が多いです。
そこで、売却はせずにどちらが住み続けるという方も多いようです。
 
⑤どちらかが引き継ぐ
 
売却が難しい、または、したくない場合は、夫婦の一方が住み続けるという選択を取りることとなります。
この時、名義人がどちらかによって取れる選択肢が異なります。
名義人と住む人が同じ場合は、今まで通り住み続けることができます。
一方で、名義人でない人が住むことになる場合は、名義人を住み続ける人に変更するか、相手に支払ってもらうことで住むことになります。
この場合、元配偶者がローンの支払いを滞らせると不動産に付着している担保権が実行され、持っている不動産の差押ということもありえます。
したがって、このような場合は、借入先との間でローン名義を家の所有者に一致させるようにうながされることもあります。
夫婦間で事情は異なりますので借入先と相談したり、不動産会社にも相談するのがおすすめです。
 
⑤まとめ
 
売却を選ぶにしろ、引き継ぐことを選ぶにしろ、不動産の価値によって夫婦間で取れる選択肢は異なってくるかと思います。
ヤマダ不動産新山下店では、横浜市を中心に地域密着で日々営業しております。
離婚時は、とにかくやることが多いものですが不動産を含めたシビアな問題に対しても親身にご相談に乗らせて頂きます。
まずは、ヤマダ不動産新山下店へお越し下さい。