横浜市で空き家を持っている方に向けて

query_builder 2022/01/10
相続問題

今回の記事では、横浜市にお住まいの方や横浜市内に相続等で空き家を持つことになって、
扱い方に悩んでる方向けの記事になります。
「親から譲り受けた土地があるけど、、」「解体するのもお金はかかるし、どうしたらいいか分からない」 このような方に向けて書いてありますのでご参考ください。

【目次】
1空き家について
2.空き家が引き起こす問題
3.空き家の対象方法
4.まとめ

空き家といっても、戸建の場合もあれば、マンションやアパートのような共同住宅もあります。
また、賃貸用や売却の為に空いてあるものと、人が住むことがなくなって空いてる場合もあります。
一口に、空き家と言っても様々な状況があるのです。
この中で、問題となっているのは人が住まなくなって放置されている空き家です。
政令指定都市であり、全国で人口第1位の横浜市でさえも、空き家は増加傾向にあります。
特に、相続等でボロボロになった戸建を譲り受け、そのまま誰も住まないまま空き家となるケースは年々増加しております。
横浜市の調査では、2008年から2013年の5年間で「30%」空き家が増えたと報告しております。
特に、中区、南区、保土ヶ谷区で増加してるそうです。この地域に住まわれてる方は、「空き家が多いな」と実感されることもあると思います。
では、空き家であることでなにが問題なのか、考えていきましょう。

2空き家が引き起こす問題

一般的には、空き家のまま放置しておくと景観を損ねるという問題があります。
人の住まなくなった建物は想像以上のスピードで劣化が進行していきます。
戸建でいうと、日本の家屋は設計上、密閉した作りが多く、締め切った室内は空気の流れが悪くなりがちです。
日本の気候は季節によって著しい高温多湿状態となります。
そのため、壁をはじめとして、床・天井にカビが生えたり、害虫発生の温床となります。
また、しばらく水道を使っていないと、下水の水が蒸発してそこから虫やネズミが上がってくることもあります。
もちろん、悪臭が部屋の中に充満してしまうことは言うまでもありません。
その他、木造家屋ではシロアリが湧いたりして家そのものが侵食されることもあるのです。
内部構造が建物の骨格ですので、それが劣化していきますと、当然、外部にもその影響が及びます。
雨樋がはずれ、道路にはみ出してしまうことをはじめ、屋根や外壁等の欠落も十分考えられます。

このようにして、建物内部の劣化をはじめ、建物全体が劣化することによって引き起こされる問題は、近隣に住んでる方ら通行人への危害を与えてしまう可能性がありと、当然、その責任を負うことになります。
建物が倒壊して怪我を負わせてしまう、ということは少ないかもしれませんが、台風によって屋根が飛んだり、破片が当たってしまった場合、建物の維持管理を怠ったとして、建物の所有者の責任となります。

また、人の寄り付かなくなった建物には犯罪の温床となることもあります。
雨風が凌げるということでホームレスが住み着いたり、イタズラで放火されたり、犯罪組織が不法に占拠して活動拠点にしていたりと。
管理のされてない空き家は、なにかと狙われやすくなります。

他方、注意しなければならないのは、「使わない土地を持っているだけで税金がかかってしまう」ことです。
その税金とは、固定資産税です。固定資産税は、不動産を所有している人が払わなければいけない税金で、住んでいない家にも発生します。つまり、空き家にした所有者や相続した人に納税義務があるのです。
今の日本は少子高齢化による人口減少と、日本人の新築好きの影響などもあって全国的に放置された空き家が問題となっています。
この流れをうけて、平成26年に空き家対策特別措置法が施行されました。
この法律は、適切に管理されていない空き家の所有者への指導、勧告・命令、そして罰金や行政代執行ができるのです。
行政は空き家でなにか問題が起こる可能性があると判断した場合、所有者本人に代わってその対応を行政が行うことができ、
行政が対応した費用は所有者が支払うというものです。
つまり、強制的に建物解体等の処分が下されてしまうことになります。

以上のように、空き家を所有している方はその存在を無視出来ないのが現状です。
このように、使わない土地を所有するだけで固定資産税はかかるし、日々劣化していく空き家を維持するにもお金がかかってしまいます。
ですので、何らかの対処をしていかなくてはなりません。
以下で、2つの方法を提案させて頂きます。


3.空き家の対象方法

一つ目は、「賃貸として貸し出す」方法、二つ目が、「土地を売却してしまう」ことです。
一つ目は、空き家を賃貸として他人に貸し出すことです。
上記では、「人が住まなくなる」ことが建物劣化にかかわるとお話ししましたが、賃貸に出すことで、自分が住まなくとも建物使用が促されます。これにより、劣化を遅らすことができます。
また、貸し出すことによって賃料が得られることは大きなメリットです。

賃貸に出すにあたって、室内を手直ししたり、建物の一部を修繕する必要がある場合が多いので、改修するための打合せや工事などある程度時間要すことと、改修のための費用がデメリットでありますが、その手間をかければ、売らずには済みます。

二つ目が不動産会社などに売却する方法です。
空き家として管理したり、賃貸として維持していく手間もなく、速やかに現金化出来るのが売却になります。
売却といっても、やり方はいくつかあります。
主に3つの売り方があり、傷んでいる部分をリフォームして売却、古家付き土地として売却、更地にして土地として売却です。

「傷んでいる部分をリフォームして売却」
空き家をリフォームして、物件としての魅力を高めてから売却するという方法です。
空き家の売却で問題になりやすいのは家屋の状態の悪さです。
リフォームによって問題点が改善されれば、現状のままで売るよりも好条件で売却できることもあります。
ただ、工事が必要なため、工事を始めてから売却までに時間がかかってしまいます。
また、リフォーム費用の支払いが必要な点もあり、場合によってはコストが膨らみ、最終的に残るお金が減ってしまうことも。

「古家付き土地として売却」
これは、不動産会社に土地と家をそのまま売却する方法です。
古家付きで売却する場合は家屋の解体などがいらないので、時間もコストもかかりません。
素早く売りに出すことができます。手間いらずです。

「更地にして土地として売却」
腐敗などが進んでしまい、古家付きのまま売却することが難しい場合は、空き家を解体して更地にしてから、土地だけを売却するという方法もあります。
横浜の地域であれば、人気の場所であればまだまだ需要もあり、更地にした方が早く買い手もつくこともあります。
ただし、空き家の解体にはお金と時間がかかります。解体で難しい所は、土地の売却金額と解体費用のバランスや、解体する必要のないくらい価値のある建物であるケースもあります。
解体してから売る方がいいのか、そのままでも売れるのかは不動産会社と相談した方がいいでしょう。
以上、空き家の売り方について説明しました。

4.まとめ

今回の記事では、空き家の問題点とその売り方について解説しました。
「空き家って騒がれてるけど自分には関係ない」、とか「なんとかしたいけどどこから始めていいか、分からなかった」
そんな方もいらっしゃるかと思います。
「ただ単に面倒なことは嫌だ」という方も。
空き家は放置すると自分だけでなく他人にも影響を及ぼしてしまうこともある為、非常に厄介です。
ヤマダ不動産新山下店では横浜市にお住まいでこうした空き家問題で悩まれてる方をしっかりサポートしていきます。
地域密着だからこそ、思いのある空き家を一緒に解決して参ります。
是非一度、ヤマダ不動産新山下店までお越し下さい。

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