相続で空き家を受け継ぐケースは年々増加しております。
これは、地方に限ったことではなく、横浜でも起こっていることです。
自分では空き家を使わない人に関しては、その空き家を売った方が良さそうな気はするんだけど、なかなか売却に踏み出せなかったり、そもそも売り方が分からないという方はいませんか？
空き家は手入れさえしていれば、遊休資産として価値を維持できますが、空き家は持っているだけほっておいてしまうとで何かと損やトラブルを起こしやすい存在となってしまいます。
よく分からないまま所有していたり、放置空き家でのトラブルを起こしたり、トラブルに巻き込まれる前に、売却を検討してみてはいかがでしょうか。
 
横浜の空き家であれば、空き家資産をマイナスにするどころか、プラスにすることも出来るかもしれません！
大切なのはまずはお持ちの空き家不動産を査定に出すことです。
 
今回の記事では、横浜の空き家の売却するやり方、
1番大切な空き家の査定についてお伝えします！
 
〜空き家の定義〜
最近ニュースで話題になる空き家問題。皆さんも一度は耳にしたことはあるのではと思います。
普段の生活ではそこまで自分事として捉えることはないと思いますが、
突然相続で受け継いだりと誰にでも起こりうることです。
そもそも空き家とはどんなことを言ってるのでしょうか。
一般的に1年以上人が住んでいない家を空き家と呼んでいます。
そして空き家には種類があります。
四つに分類されていて、
1. 二次時的空き家：別荘などの一般居住用普段とは違う空き家建物
2. 賃貸用空き家：賃貸向けで、空室となっている空き家建物
3. 売却用空き家：新築や中古として売却中の空き家建物
4. その他の空き家住宅：上記以外の空き家
 
もし、皆さんが相続をして家を受け継いだ場合などは④に該当します。
更に、手入れが行き届いていない④のことを特定空き家と呼んでいます。
各市町村がボロボロになっていたりする空き家を特定空き家として認定します。
これは地域にとって迷惑だと判断している為、行政から助言や指導が入ります。
特定空き家に指定されると無視すると固定資産税が約六倍にも上がりますので注意しましょう。
 
〜横浜の空き家の現状〜
横浜市が調査出している平成25年度の統計情報によると、横浜市の空き家は市内で「17万8050戸」とのです。
これは横浜市内の住宅合計「176万戸」の内約10％に相当します。
17万近くある空き家のうち、上記の④である「その他住宅」は、およそ「5万2590戸」です。
これは、空き家総数（17万8050戸）のうち、約3割にあたります。
この中から、特定空き家と認定されたのは7330戸です。
区で分けると鶴見区、南区、港北区の順となります。
横浜市は全国的にみると、空き家の数は少ない方ですが、空き家の数自体は増加傾向にあります。
では空き家を放置すると何が問題なのでしょうか。
 
〜空き家を放置すると〜
お持ちの空き家を処分するのは、「初めてだしよく分からない、面倒くさそう」という理由で放置する方は多くいらっしゃいます。
改めて、空き家を放置するとどうなるのでしょうか。
1番は税金の面で不利になる可能性があります。
不動産には固定資産税という税金が課せられています。一般の住宅としてある不動産には減税措置がとられており、優遇されています。
しかし、先ほど説明した特定空き家に認定されてしまうと優遇措置がなくなり、約六倍の額を納めることになってしまうのです。
だったら、特定空き家の認定を受けないように「ボロボロの建物を取り壊して更地にしてしまえば良いのではないか？」 と思われる方もいるかと思います。
でも、それは違うんです。
と言うのも「更地にするだけ」で固定資産税は建物がある時よりもない更地の方が高くなるのです。
このような理由から、街中には更地にせず、老朽化させたままの特定空き家に指定されていない空き家は増加傾向にあります。
「税金はなるべく払いたくない」と思われている方は多くいらっしゃるのではないかと思いますが 防犯面や倒壊などによって近隣の方に迷惑をかけてしまうこと考えると、空き家のままを放置することは問題だと言えるでしょう。
 
 
〜空き家の売却方法〜
 
空き家とはなにか、放置した場合のリスクについてご理解頂いたところで、実際にどう処分していくのか。
そこを解説していきます。
空き家の扱い方としては、自分が住むのがもちろんベストです。
でも実際は既に住まいを持っていたり、遠方にある場合は、なかなかそうもいきません。
空き家の1番の解決策は売却してしまうことです。
持ってるだけで固定資産税を始め維持管理にお金が発生してしまう空き家を売ることができれば手元のお金を増やすことができます。
では、どのように売却したらいいのでしょうか。
 
1. そのままの状態で売却する
最初の方法は、空き家をそのままの状態で売却することです。
建物が傾いていたり、どこか欠陥があったり、住める状況ではなかったりしていたとしても、
手を加えずに売却するので、費用負担無くできます。
また、近年はウッドショックなどの影響で、新築の価格が値上がっています。
空き家を購入し自分でリフォームをしたい、自分が住みやすいように改築したいと考える買主もいます。
古家付き土地で販売すればそのような買主にとって魅力的な物件になるはずです。
また、横浜は不動産価格が安定している傾向にあります。
ちなみにここ８年間で８.５%上昇しました。
背景には金利の低下や、横浜市の人口の増加などが考えられます。
横浜市では、この７年間で約4.7万人も増えています。
また、金利も下がったまま状況で大きな買い物がしやすくなっております。
買い手の購買意欲が大勢になっていることと、横浜市に住みたいという買い手の数も増えているので、不動産価格が安定しているのでしょう。
このことから、土地を一から買って新築などを建てるよりも、古家付き物件は人気があります。
空き家を横浜市内に持っている方はチャンスと言えるでしょう。
手を加えず改築費用もかからないので、そのまま空き家を販売することが出来れば
コスト無しで売却益を手にすることが出来ます。
 
②築20年以内なら中古住宅で販売
 
空き家の築年数が20年以内なら中古住宅として販売するのをオススメします。
20年というのは、建物にある耐用年数が関係しています。
耐用年数とは、法律で建物の価値を算定する時に使うものです。この220年が経った建物は計算上価値がほぼゼロになります。
その為、20年以内であれば建物に価値があり高く売れる可能性があります。
土地だけでなく建物にも価値をつけて販売することができるので、土地だけで売るよりも高く売れます。
家が古家と呼ばれるのは築20年を過ぎたらと言われております。
よって、築20年を超えるまでは中古物件として売却できる可能性が高いのです。
築20年以内でないと原則住宅ローン減税を受けられないこともあり、築年数は浅ければ浅いほど高く、売れやすい傾向にあります。
 
空き家の査定を考える際には、お持ちのお家が20年以上なのか、以下なのかを確認するのが大切です。
20年以内であれば、中古物件として売れば良いことは分かりました。
では、20年以上経っている場合はどうしたら良いでしょうか。
 
 
③築20年以上なら古家付き土地で販売
築20年以上経ってしまい、一般的に言われる古家となってしまったらどうしたら良いのでしょうか。
前段でも記載しましたが、築20年以上経過すると耐用年数の関係で建物の価値はほぼゼロになってしまいます。
資産価値がゼロになった中古物件は、販売したとしても他のライバルの中古物件に負けてしまう可能性が高いです。
中古物件として販売しても、買い手がなかなか見つからずに年数だけが経ってしまうことは多くあります。
20年以上経っているのであれば、最初から土地をメインとした古家付き土地として売却する方が賢明です。
横浜市は先程も解説したように、区によって土地の価格差が激しいです。
無理に中古物件で戦うより、土地をメインにした方が高く、かつ早く売却出来る可能性があります。
ここは個人で判断するのは難しい所ですのでまずは頼れる不動産屋に相談した方が良いでしょう。
 
5. 更地にして売却
先程、20年経った古家を土地メインの家屋付きで販売する方法をお伝えしました。
今回の方法は、空き家を解体し土地を更地の状態で売却する方法です。
家の劣化が激しいのなら更地にして販売する方が良いです。
20年以降の家と言っても、40年やそれ以上経っていて、手入れをしていなければ家の劣化が激しいと予想されます。
劣化が激しい家をそのままにしておくと、倒壊など色々な危険が考えられます。
この状態で放置すると売却活動中に行政から指導が入る可能性があります。
また、劣化の激しい家や草木が伸び放題の庭は売り物件として買主に悪い印象を与えてしまいます。
このようにあまりにも家屋が傷んでいる場合は更地にする方が良いです。
仮に費用が捻出出来ない場合でも、土地の販売価格に乗せるなどして回収するのも一つです。
ただ、更地にするデメリットもあります。
最大のデメリットは固定資産税が跳ね上がります。
家が建っている土地は、固定資産税が最大1/6になる優遇措置が取られています。
この措置は更地になってしまえば適用外となるので、今の固定資産税が大幅に増えることになるのです。
ですから、管理がめんどくさい、という理由だけで更地にすると余計に費用がかかります。
また、更地にしたとしても必ず売却出来るとは限りません。
当然いつまで経っても売れないケースもあり、そうなった際は費用がかさむこともあるので注意が必要です。
 
 
 
空き家の売却には実は色々な費用が発生します。
先に知っておかないと思わなぬ落とし穴がありますのでここで解説しておきます。
 
〜空き家売却でかかる費用・税金〜
①譲渡所得税
②相続登記費用
③仲介手数料
④解体費用
 
この四つが主な費用です。順に解説していきます。
 
①譲渡所得税
不動産を売却すると、売却によって発生した利益に対して、譲渡所得税という税金が必ず発生します。
これは空き家に対しても同じで、空き家の売却額が取得金額より上回り利益が出た時に支払います。
支払う金額は売却益に税率をかけて算出しますが、税率は空き家を所有（相続の場合、空き家を購入してから）してから、5年以上の場合は（長期所有）税率15％、5年未満の場合（短期所有）なら30％と決められています。
 
②相続登記費用
登記に必要な費用は主に二つで、登録免許税と役所に出す書類にかかる費用です。
まず、登録免許税とは、空き家を相続した後に自身の名義に変更していない場合は、相続登記が必要になります。
名義変更の手続きをする際、法務局に支払うのが登録免許税です。
登録免許税　＝　固定資産税評価額　×　0.4％の式で表せます。
固定資産税評価額が1,000万円の土地なら4万円が必要です。
二つ目の添付書類の取得費用とは、相続登記をする際には戸籍謄本等の各種証明書を添付書類として提出する必要があります。
これらの証明書は市（区）役所で発行してもらえます。ただ発行手数料がかかります。
これを自分でやることも可能ですが司法書士に頼むこともできます。
相場としては6～7万ですので、依頼するのが無難と言えるでしょう。
 
③仲介手数料
仲介手数料とは不動産会社に間に入ってもらい、物件の販売を依頼し、売買が成立した際に払う報酬のことです。
仲介手数料は不動産会社によって異なります。
信頼出来る会社を見つけることが大切です。
 
④解体費用
空き家を解体するには解体業者に依頼する必要があります。
空き家の解体に必要な費用は、地域や立地条件、業者によって異なります。
実際に解体を検討する段階に入ったらいくつかの業者に見積もりを依頼するのがベストです。
金額としては、木造住宅で1坪4万円程度、鉄筋コンクリート造で1坪6万円程度が相場と言われております。
また、汚水処理をする浄化槽が設置されている家では、別途費用がかかります。
浄化槽とは、「小型の汚水処理装置」のことです。
水洗トイレからの汚水や台所などの生活排水を、水中の微生物の働きを利用してきれいにしてから川に流す仕組みです。
浄化槽1個あたり50～80万円程度かかるケースも見られます。
解体費用以外にも、解体工事の際に破片や砂ホコリが周辺に飛散するのを防ぐネットの設置や、 防音対策などにかかる費用、廃材や家具、家電の処理にかかる廃棄物処分費をプラスで請求されることもあります。
最近では、自治体が空き家の解体（除却・除去）費用を助成する制度を設けていることもあります。
横浜市では、住宅除却補助制度というものがあります。
横浜市住宅除却補助事業は、耐震性が不足する木造住宅等の除却工事費用を市が補助する制度です。
横浜市のサイトによると
・昭和５６年５月末日以前に建築確認を得て着工された建築物
・次のいずれかに該当するもの
市の耐震診断の結果、上部構造評点が１．０未満と判定された２階建て以下の木造住宅（在来軸組構法）
市へ事前相談票を提出した結果、倒壊等のおそれがある空家と判断されたものとあります。
これに該当する建物であれば補助金の対象になります。
横浜市であれば「建築物不燃化推進事業補助制度」というものがあります。
何かと言うと、火災や倒壊による被害が懸念される物件の解体を支援する事業です。
最大で300万円の補助金がでます。
詳しくは市のホームページをご覧ください。
 
〜空き家の売り先〜
 
空き家の売却方法と発生する費用が分かったところで、次は空き家の売り先について説明します。
空き家の売り方としては、買取と仲介があります。
お持ちの空き家が買取がいいのか、仲介がいいのか、是非この記事でご判断下さい。
 
〜買取〜
 
空き家買取とは直接業者に買い取ってもらうことです。
家を売る相手は不動産業者であり、買い取った不動産業者がその空き家の売り手となり、更地にしたり、リフォームして転売したりします。
では、買取メリットはなんなのか。ご説明します。
買取メリット
1古い物件でも売却しやすい
2契約時のトラブルが少ない
3仲介手数料が要らない
 
順に説明していきます。
 
1. 古い物件でも売却しやすい
古い物件でも比較的早く売却できるのが、空き家買取の最大のメリットです。
「手入れをしてないから建物がボロボロになってきた」「古い物件だから売れるか心配」
そんな古い物件でも、仲介と比べると早く売れやすい特徴があります。
理由としては、買い手を探さなくて済むからです。
特に年数の古い建物の場合、なかなか希望の買い手が見つからずに年数だけが過ぎてしまうことがよくあります。
しかし、買取の場合は業者が買ってくれますので買い手が見つからないということは少ないですおきません。
査定に出してから一ヶ月程とスピード感を持って空き家を売却することができます。
 
②契約時のトラブルが少ない
買取は業者が空き家を買いますので、契約時にトラブルが起きることはほとんどないでしょう。
仲介の場合、購入者によるさまざまな理由で契約内容が変わったり、白紙になることもあります。
例えば住宅ローンの融資が通らなかった、敷地の境界が確定していなかったなどです。
白紙になってしまったら一から購入者を探す必要もあります。
 
2. 仲介手数料が不要
仲介手数料とは、不動産屋に購入者を探してもらったり手続きをやってもらうお礼に手数料を払います。
仲介手数料としておおむね3%が一般的です。この手数料が買取の際はかかりません。
 
買取デメリット
空き家を買い取る際のデメリットは、なによりも仲介と比べて売却金額が安くなることです。
では、どのくらい安くなるのでしょうか。
一般的には、空き家の買取相場額は市場価格の5～8割程度と言われています。
つまり仲介で売却できた時よりも23～5割程度安くなってしまうことになります。
 
これだけ聞くと、買取してもらう必要あるの？と思われる方もいるかと思います。
次に買取に向いてる物件や条件をご紹介します。
 
1. 仲介売却では売りにくい物件である
横浜市は全国的に見ると空き家は少ない方ですが年々増加傾向にはあります。
その為、空き家を売りたくても中々好条件で売れるとは限りません。
立地が悪かったり、建物が老朽化していると買い手を探すのも一苦労です。
このような物件をお持ちの際は買取が良いでしょう。
 
2. 空き家が遠方にある
空き家が今お住まいの所よりも遠い場合、仲介だとめんどくさいこと手続きが多く、負担が増えてしまいます。
例えば、空き家の査定の時だったり、不動産会社との契約、打ち合わせや買い手の内見の立ち合いなどです。
遠方ですと、毎回行くことになります。
これで契約になればいいですが、白紙になったら一から立ち会う必要が出てきます。
買取であれば何度も足を運ぶ必要はなくなるでしょう。
 
3. 空き家を早く現金化したい
仲介は売りに出してから実際に売れるまで半年はかかると言われています。
当然買い手が少ないエリアやひとクセある物件ですと居なければ当然、もっとかかります。
従ってすると、現金を手にするまでに時間がかかります。
買取であれば早くて一ヶ月で現金化できますので、スピード感は魅力的です。
 
 
〜売却までの流れ〜
空き家の売り方が分かったところで、実際に売るまでの流れをご説明します。
空き家を手放すことを決めたら、まずは査定に出しましょう。
そもそもいくらくらいで売れるのか分からないと手放す決断しずらいのではないでしょうか。
査定方法にもいくつか種類があります。
 
1. 机上査定
これは建物の状況を見ずに査定額を出していくやり方です。
不動産会社に査定を依頼すると、まずは目安としての金額を教えてくれます。
なにを元にして数字を出しているかというと、物件の種類（一戸建て、マンション）、所在地、築年数、建物の面積、間取り、
敷地周辺の道路幅など建物に関する情報のほかに、周辺地域における不動産の売り出し状況や、市場の動向を参考にしています。
早ければ1時間程度で査定額が分かります。
ただ、この金額も査定に出した不動産会社でバラツキが発生します。
必ず複数社出すようにしましょう。
 
2. 訪問査定
こちらは実際に不動産を訪問して判断するやり方です。
通常は①の机上査定をしてから訪問査定をするのが一般的です。
ここで注意して欲しいのが、査定金額が1番高い所が1番良いとは限らない点です。
不動産会社は、仲介手数料を売上としているので、売却依頼を何とかして取りたいと思っているのは当然ですが、不動産会社によっては、売上と依頼件数をノルマにしている会社もありそのような会社にあたってしまうと、「もっと高く売れますよ」と相場を逸脱した査定価格提示をして依頼だけ取ろうとしてくるところもあるため、高い査定額を言ってくる業者には注意をしたいところです。
査定金額はあくまでも目安と考えるのが良いでしょう。
ではどのようにして不動産屋を見つけたらいいのでしょうか。
 
〜不動産屋を選ぶコツ〜
買取であっても仲介であっても大切なのは不動産屋選びです。
業者選びを間違えてしまうと買取であれば不当に安く査定されて買い叩かれてしまったり、仲介であれば、なかなか買い手を見つけてこれなかったりなどです。
なるべく力のある不動産屋を見つけたいものです。
不動産屋は現在、コンビニの倍ほどあるそうです。見るべきポイントは実績です。
経験がものをいいますので、まずは取引実績を確認しましょう。
後は営業マンに話を実際に聞いてみることです。
親切か、対応は早いか、などは特に重要です。
仲介であれば半年は付き合っていくことになります。なるべく親身な方を探しましょう。
また、特に横浜市にお住まいの方であれば横浜市にある不動産屋を選ぶべきです。
理由としてはその土地について詳しくないと、その地域の魅力や土地の良さについて主張が出来ないからです。
例えば、ヤマダ不動産新山下店では、横浜に根ざした不動産屋です。
弊社代表は横浜生まれの横浜育ち、横浜の不動産屋で経験を積んでおります。
空き家をお持ちの方は是非一度当店へ足を運んで空き家の査定をしてみてはいかがでしょうか。